attraktive Rendite für eine Immobilie
definieren der Rendite einer Immobilie,
verschiedenen Renditedefinitionen im Immobilienbereich
Die Rendite ist der Gewinn bezogen auf das eingesetzte Kapital und einen Zeitraum (z.B. Jahr) der oft in Prozent angegeben wird. Synonyme für das Wort Rendite sind auch: Rentabilität, Ertragsrate, Kapitalverzinsung, Rate of Return etc.
Definition Rendite in Prozent:
Rendite = (Gewinn / Eingesetztes Kapital) * 100
Es kann aber zu schwerwiegenden Missverständnissen führen, wenn unterschiedliche Annahmen über die Größen bestehen. Unter Rendite kann man beispielsweise verstehen:
Der allgemeine Begriff Rendite muss definiert werden, damit es nicht zu Missverständnissen kommt. Es muss geklärt werden, woraus sich die folgenden Größen zusammensetzen:
In der Immobilienbewertung werden, ausgehend von unterschiedlichen Bewertungsansetzten, unteranderem folgende Bezeichnungen verwendet: Bruttorendite, Anfangsrendite, Netto-Anfangsrendite, Cap Rate, Objektrendite etc.
Die Rendite am Anfang des Investments mit dem Gewinn aus den aktuellen Mieteinnahmen und dem aktuellen Wert bzw. dem tatsächlichen Kaufpreis (Eigen- und Fremdkapital).
Anfangsrendite = (Gewinn / Kaufpreis der Immobilie) *100
Verschiedene Arten von Anfangsrenditen
Gewinn:
aktuelle Kaltmiete ohne Abzug der nicht umlegbaren Betriebskosten
aktuelle Kaltmiete abzüglich der nicht umlegbaren Betriebskosten
Grundmiete: anfänglichen Bruttomiete, also der Kaltmiete bzw. dem Rohertrag
in Bezug zum
Kaufpreis (ohne Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten (Notargebühren, Grunderwerbsteuer etc).).
Bruttoanfangsrendite (BAR) = Grundmiete bzw. Kaltmiete / Kaufpreis (ohne Erwerbsnebenkosten) *100
optimistische Betrachtungsweise die mit der Rendite für die sich ein Investor interessiert nicht viel zu tun hat.
Grundmiete
In Bezug zum
Kaufpreis inklusive der Erwerbsnebenkosten:
Nettoanfangsrendite 1 = (Grundmiete bzw. Kaltmiete / Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten) *100
Für den Vergleich zwischen verschiedenen Immobilien ist diese Kennzahl möglicherweise ausreichend. in Bezug auf andere Anlageklassen (Aktien, Anleihen, …) ist dies aber nicht ausreichend.
Nettokaltmiete: Grundmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Nebenkosten
In Bezug zum
Kaufpreis inklusive der Erwerbsnebenkosten:
Nettoanfangsrendite 2 = (Nettokaltmiete / Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten) *100
Recht zuverlässige Aussage über die erzielende Rendite und eignet sich zum Renditevergleich mit anderen Anlageklassen.
Auch die Nettoanfangsrendite 2 entspricht noch nicht dem tatsächlichen Return. Immobilieninvestitionen werden in der Regel zu großen Anteilen fremdfinanziert. Die Eigenkapitalrendite ist gesondert zu berechnen:
Eigenkapitalrendite = [(Nettokaltmiete - Fremdkapitalzinsen) / (Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten abzüglich Fremdkapital)] * 100