Immobilie Rendite

attraktive Rendite für eine Immobilie
definieren der Rendite einer Immobilie,
verschiedenen Renditedefinitionen im Immobilienbereich

Begriff Rendite

Die Rendite ist der Gewinn bezogen auf das eingesetzte Kapital und einen Zeitraum (z.B. Jahr) der oft in Prozent angegeben wird. Synonyme für das Wort Rendite sind auch: Rentabilität, Ertragsrate, Kapitalverzinsung, Rate of Return etc.

Definition Rendite in Prozent:

Rendite = (Gewinn / Eingesetztes Kapital) * 100

Es kann aber zu schwerwiegenden Missverständnissen führen, wenn unterschiedliche Annahmen über die Größen bestehen. Unter Rendite kann man beispielsweise verstehen:

• den Gewinn vor und nach Steuern,
• den Gewinn auf das eingesetzte Eigen- oder Fremdkapital…

Der allgemeine Begriff Rendite muss definiert werden, damit es nicht zu Missverständnissen kommt. Es muss geklärt werden, woraus sich die folgenden Größen zusammensetzen:

• Grundwert (eingesetztes Kapital); (Ausgangsgröße, auf die sich der Prozentsatz p %)
• Prozentfuß (Gewinn); (Anzahl der Hundertstel des Grundwertes der Prozentangabe)

Renditekennzahlen Immobilien

In der Immobilienbewertung werden, ausgehend von unterschiedlichen Bewertungsansetzten, unteranderem folgende Bezeichnungen  verwendet: Bruttorendite, Anfangsrendite, Netto-Anfangsrendite, Cap Rate, Objektrendite etc.

Anfangsrendite

Die Rendite am Anfang des Investments mit dem Gewinn aus den aktuellen Mieteinnahmen  und dem aktuellen Wert bzw. dem tatsächlichen Kaufpreis (Eigen- und Fremdkapital).

Anfangsrendite = (Gewinn / Kaufpreis der Immobilie) *100

Verschiedene Arten von Anfangsrenditen
Gewinn:
aktuelle Kaltmiete ohne Abzug der nicht umlegbaren Betriebskosten
aktuelle Kaltmiete abzüglich der nicht umlegbaren Betriebskosten

Bruttoanfangsrendite (BAR)

Grundmiete: anfänglichen Bruttomiete, also der Kaltmiete bzw. dem Rohertrag
in Bezug zum
Kaufpreis (ohne Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten (Notargebühren, Grunderwerbsteuer etc).).
Bruttoanfangsrendite (BAR) = Grundmiete bzw. Kaltmiete / Kaufpreis (ohne Erwerbsnebenkosten) *100
optimistische Betrachtungsweise die mit der Rendite für die sich ein Investor interessiert nicht viel zu tun hat.

Nettoanfangsrendite 1

Grundmiete
In Bezug zum
Kaufpreis inklusive der Erwerbsnebenkosten:

Nettoanfangsrendite 1 = (Grundmiete bzw. Kaltmiete / Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten) *100

Für den Vergleich zwischen verschiedenen Immobilien ist diese Kennzahl möglicherweise ausreichend. in Bezug auf andere Anlageklassen (Aktien, Anleihen, …) ist dies aber nicht ausreichend.

Nettoanfangsrendite 2

Nettokaltmiete: Grundmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Nebenkosten
In Bezug zum
Kaufpreis inklusive der Erwerbsnebenkosten:

Nettoanfangsrendite 2 = (Nettokaltmiete / Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten) *100

Recht zuverlässige Aussage über die erzielende Rendite und eignet sich zum Renditevergleich mit anderen Anlageklassen.

Die … Rendite!

Auch die Nettoanfangsrendite 2 entspricht noch nicht dem tatsächlichen Return. Immobilieninvestitionen werden in der Regel zu großen Anteilen fremdfinanziert. Die Eigenkapitalrendite ist gesondert zu berechnen:

Eigenkapitalrendite = [(Nettokaltmiete - Fremdkapitalzinsen) / (Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten abzüglich Fremdkapital)] * 100